Stavnsbundet til huset
skovbyvej_1.jpg
Maiken og Carsten Coto foran huset på Skovbyvej, hvor de nu er kommet i klemme i hjemfaldsklausulen. Det kan koste dem omkring en million kroner. Foto: Flemming Schiller
Hjemfald Drømmehuset i Skovlunde blev til en klods om benet for Carsten og Maiken Coto, da de på grund af svigtende helbred ville sælge. En gammel klausul om hjemfald koster dem den million kroner, som de skulle have nydt deres otium for.

Da Carsten og Maiken Coto købte huset på Skovbyvej i Skovlunde i 2008 var det både et drømmehus, der skulle være rammen om en dejligt hjemmeliv, men også, som for de fleste andre, en investering, hvor de kunne sælge og bruge lidt af overskuddet til at forsøde pensionisttilværelsen for.

Men sådan skulle det slet ikke gå. I stedet blev huset, som de gennem årene har brugt 650.000 kroner på at renovere, en klods om benet og en stavnsbinding, som de slet ikke havde forestillet sig. Altsammen på grund af en gammel klausul, der nu rammer dem med 200 kilometer i timen, fordi de vil sælge huset.

Den barske virkelighed hedder hjemfaldspligt. Det er meget teknisk og langhåret, men konsekvenserne er yderst reelle for Carsten og Maiken.

Kommunens grund

Hjemfaldspligt betyder,at grunden er ejet af en kommune, i dette tilfælde først Københavns Kommune og efterfølgende Ballerup Kommune, som kan købe grunden tilbage for en meget lav pris. Det kan de, når hjemfaldspligten træder i kraft, i dette tilfælde i 2040.

Men når der er hjemfald, så betyder det, at man ikke ejer sin egen rund og at salgsprisen som nævnt bliver meget lav. Og derfor er der ikke mange, som vil købe, endsige låne, til et hus, der har hjemfald.

Beboerne kan så vælge at købe sig fri af pligten, hvilket mange både husejere og beboerforeninger i etagebyggerier gør. Det er godt, hvis de skal sælge eller optage lån, og det er i særdeleshed godt for kommunernes økonomi, der får masser af klingende mønt i kassen.

Mange af Carsten og Maikens naboer på vejen har købt sig fra af pligten og dermed er deres fremtidige salg sikret en pris, der følger markedet. Men for Maiken og Carsten betyder det, at de mister over en million kroner, fordi de nu skal sælge huset.

Reelt insolvente

»Vi har brugt mange penge på at sætte huset i stand og bygge ud, hvilket vi så som en investering. Men de penge er tabt. Vi kan ikke passe huset længere på grund af et svigtende helbred og derfor ville vi sælge. Huset er vurderet til 2,4 millioner kroner og vi skylder 1,3 millioner i det. Så havde vi en lille million kroner at snolde for, når ejendomsmæglerenog andre har fået deres. Så skal vi jo også finde et nyt sted at bo, men vi regnede med at købe en lille lejlighed og så have lidt tilbage. Men så var der lige den her hjemfaldsafgift.Og så så det helt anderledes ud,« siger Carsten Coto.

Parret skal betale 1.002.972 kroner i frigørelsesafgift, hvis de vil sælge til fuld pris. Ellers falder prisen tilsvarende, fortalte ejendomsmægleren dem. Og det gør, at parret et gået fra at være lidt formuende til reelt insolvente.

»Man kan selvfølgelig sige, at vi skulle have betalt den afgift, ligesom mange andre af vores naboer har gjort i årenes løb. Det var jo dumt, for så kunne vi have solgt til fuld pris nu. Men vi havde ikke i vores vildeste fantasi forestillet os, at det ville koste os så mange penge,« siger Maiken Coto, som undrer sig over, at renten på frigørelsesafgiften er helt oppe på tre procent, langt højere end den normale rente på boligmarkedet i denne tid og desuden, at afgiften nu fastsættes efter ejendomsværdien. For i de oprindelige papirer fra Københavns Kommune, der i sin tid ejede grundene, var afgiften fastsat efter grundværdien. Det ville have betydet en langt lavere afgift.

Føler sig bondefanget

»Kan man bare sådan lave det om. Det har jo voldsomme konsekvenser for folks privatøkonomi. Det er en politisk beslutning, der sikkert er god for kommunens økonomi, men det betyder meget for rigtig mange mennesker;« siger Maiken Coto, som føler sig bondefanget af den slags poltiske manøvrer.

Parret ved godt, at de nok ikke får noget ud af sagen nu og at de ender med at sælge huset, eventuelt med tab. Men de vil gerne advare andre om, at de skal huske at undersøge de gamle papirer grundigt, inden de køber.

»Vi sælger nok til foråret alligevel, for vi kan ikke sidde i huset længere. Vores helbred skranter som nævnt, og vi har haft tre indbrud på 14 måneder, så vi må sælge. Men det er vigtigt, at man som køber undersøger alt, for ellers kan det blive rigtig dyrt lige pludselig,« siger Carsten Coto, der føler sig stavnsbundet og dømt til noget, der ligner fallit, på grund af en gammel, ubetydeligt servitut fra 1956, som siden er blevet lavet om og er endt med at være rigtig dyr for parret fra Skovlunde.

 

Forklaring: Hjemfald for dummies

Det er meget indviklet, det der med hjemfald. Så her følger en forklaring på, hvad hjemfald egentlig er og hvad man kan gøre for at slippe af med den.

Hjemfaldspligt, eller såkaldte tilbagekøbsdeklarationer, er en klausul, som nogle kommuner herunder især Københavns Kommune, har tinglyst på grunde, som de har solgt. Københavns Kommune har ejet en del grunde i Ballerup Kommune, som er blevet solgt til Ballerup i forbindelse med, at Ballerup Kommune voksede i 1960’erne og Ballerup købte en masse jord af København i 1961.

For private ejendomme, som Ballerup Kommune har med hjemfaldspligt, betyder det, at Ballerup Kommune kan overtage grunden, inklusiv de bygninger, som ligger på den, for den samme pris, som Københavns Kommune eller Ballerup Kommune for den sags skyld, har solgt grunden til i sin tid.

Både privat og erhverv

I Ballerup Kommune er en række boligområder omfattet af hjemfaldsklausuler. Det er som beskrevet Skovbyvej og desuden Brobyvej, Søbyvej, Ellekildevej, visse dele af Humlevang, visse dele af Hosevang, Græsvang, Dyrehegnet. Visse dele af Åbyvej, Nederbyvej, Hjulbyvej og Skelbyvej. Også Sømosparken er omfattet.

Desuden er erhvervsområderne Måløv Værkstedsby, Meterbuen, Mileparken og Literbuen i Skovlunde samt Tempovej, Energivej og Lautrupvang i Ballerup omfattet.

Hvis der er hjemfaldspligt, så fremgår det af Tingbogen, som kan ses på www.tinglysning.dk. En ejendomsmægler er forpigtet til at oplyse om hjemfaldspligt i salgsopstillingen og desuden fortælle om konsekvenserne ved pligten.

I Ballerup findes der deklarationer med hjemfald i 2040, 2050 og 2060. Ballerup Kommune har fuld ret til deklarationer med forfaldsdato i 2040 og 2060. Det gælder ikke for deklarationer med forfald i 2050, hvor Københavns Kommune har subsidiær ret til klausuler, som Ballerup ikke vil overtage.

Borgere har haft ret til at købe sig fri af hjemfaldspligten siden 1993 og 1999, hvilket mange har benyttet sig af.

Kommunal ejendom

Hjemfaldsklausulerne udløber som nævnt i 2040, 50 og 60 og fem år forinden skal kommunen medddele, om de ønsker at købe ejendommen tilbage til den oprindelige pris. Hvis ikke, bliver klausulen forlænget med ti år. Og sådan kan det fortsætte med ti års mellemrum.

Hvis kommunen vælger at gøre brug af klausulen, skal borgeren sælge ejendommen til kommunen for den oprindelige pris. Herefter ejer kommunen ejendommen.

Hvis man frikøber sig, er ejendommen ens egen, men hvis man venter med at frikøbe sig, som i tilfældet i Skovlunde, så kan man blive boende i sit hus indtil kommunen overtager ejendommen i hjemfaldsåret.

Man kan altid frikøbe sig på det tidspunkt, man ønsker. Man skal dog være opmærksom på, at frigørelsesafgiften kan stige, hvis den offentlige ejendomsværdi stiger ligesom afgiften stiger løbende, fordi der er færre og færre år til hjemfaldsåret.

Hvis realrenten også sættes ned, vil det også betyde, at afgiften stiger. Et fald i afgiften kan, måske til nogens forventning, stort set ikke ske. Godt nok kan afgiften falde, hvis den offentlige ejendomsværdi sættes ned eller realenten sættes op. Men det vil stort set blive modsvaret af de færre år til hjemfaldsåret.

Hvis man har købt et hus med hjemfaldspligt til fuld pris, så er det enten bevidst eller også er det dårlig rådgivning fra en ejendomsmægler eller advokat. Har man købt med fuldt åbne øjne, hænger man selv på risikoen. Samtidig ved man, at der er risici forbundet med at have en hjemfaldspligt ’hængende’. Ellers er det en sag mellem husejeren og mægleren/advokaten.

Ingen kompensation

Det er ikke muligt for kommunen at slå en streg over hjemfaldspligten, som i det konkrete tilfælde fra Skovlunde. Kommunerne har pligt til at forvalte kommunens og dermed borgernes penge fornuftigt. Samtidig skal alle behandles lige ifølge loven, så kommunen må ikke forære et økonomisk aktiv til en lille gruppe borgere.

Derfor kan Ballerup Kommune ikke give afkald til rettighederne til hjemfaldet og dermed er konklusionen, at har man hjemfaldpligt i sin ejendom er der kun to muligheder. Enten af købe sig fri eller leve med det og så forberede sig på, at man risikerer at tabe penge, når man vil sælge sin ejendom.

Kilde: Ballerup Kommune, juridisk kontor.



Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *